Уточнены параметры объекта индивидуального жилищного строительства

Основания для отказа в строительстве

Причины отказа в строительстве объекта:

  • установлено несоответствие параметров объекта и предельных параметров разрешённого строительства
  • размещение объекта не соответствуют ВРИ ЗУ
  • размещение объекта не допускается установленными ограничениями
  • уведомление подано или направлено лицом, не имеющим прав на земельный участок

В уведомлении администрации указываются:

  • причины отказа
  • предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции объектов
  • информация о несоответствии объекта установленым предельным параметрам строительства

https://www.youtube.com/watch?v=G19B1qHGvkI

При недопустимости размещения объекта отражаются:

  • установленный ВРИ ЗУ
  • виды ограничений использования ЗУ
  • сведения о том, что застройщик, подавший уведомление о планируемом строительстве, не имеет прав на земельный участок
  • сведения о несоответствии требованиям к архитектурным решениям ОКС, установленным градостроительным регламентом
  • сведения о несоответствии описания внешнего облика объекта предмету охраны исторического поселения

Что делать, если дом построен уже давно, возможно, больше 10 лет назад, а документов на него нет. как узаконить объект?

Если Вы получали разрешение на строительство до вступления в силу 340-ФЗ, то получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется, застройщик уведомляет ОМС об окончании строительства объекта ИЖС.

К уведомлению об окончании строительства необходимо приложить технический план на дом (его готовит кадастровый инженер) и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности. После регистрации права собственности гражданин получит от органа местного самоуправления выписку, подтверждающую регистрацию права на недвижимое имущество.

Бесплатное предоставление

Существуют льготные категории населения, которым полагается право на бесплатное получение от государственных органов земельного участка.

К льготным относятся следующие категории населения:

  • гражданам, которые имеют 3-х и более детей (многодетным семьям);
  • гражданам, которые имеют звание Герой Советского Союза, Герой РФ (на основании Закона РФ  от 15.01.1993 N 4301-1);
  • гражданам, имеющим звание Герой Социалистического Труда, Герой Труда Российской Федерации и полным кавалерам ордена Трудовой Славы.

Инвалиды имеют право на получение вне очереди участков земли под ИЖС, ведения подсобного хозяйства, а также садоводства. (ч. 8 ст. 15, ч. 16 ст. 17 Закона N 181-ФЗ).

Кроме того, на основании региональных нормативных актом, действующих во многих субъектах РФ, могут бесплатно получить земельные участки под индивидуальное жилищное строительство:

 Молодые граждане имеющие полное высшее, среднее специальное образование и заняты в таких значимых сферах, как:
  • в учебной сфере;
  • области медицины;
  • социальной сфере;
  • культурной области;
  • спора и т.д.

Трудовые договоры с этими сотрудниками должны оформляться на срок более 5 лет или без указания срока

 Лица, занятые в сельскохозяйственной сфере и намереваются продолжать трудовую деятельность еще более 5 лет
 Неполные семьи В которых одному из родителей во время подачи заявки не исполнилось 35 лет. В семье должен быть ребенок
Молодые семьи если оба супруги не достигли 35 летнего возраста на к моменту подачи заявки. Отношения в такой семье должны официально оформляться
 Семьи с детьми инвалидами 1-3 групп инвалидности
 Дети-сироты которые остались без попечения
 Лица с заболеваниями хронического характера которые лишились жилья по форс-мажорным обстоятельствам — природным катаклизмам или чрезвычайным аварийным ситуациям

Земельные участки предоставляются на основании очереди.

Государственный кадастровый учёт и регистрация прав

Государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на созданные объект ИЖС или садовый дом (пункт 1_1 части 1 статьи 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ):

  • выполняется по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления
  • проводится без участия застройщика

Застройщик может подать заявление в самостоятельном порядке в случае, когда орган местного самоуправления не направил материалы в Росреетр. К нему нужно приложить:

  • технический план
  • правоустанавливающий документ на земельный участок

Документы, прикладываемые к заявке

К заявке на предоставление земельного участка под ИЖС надо приложить следующие бумаги:

  • Российский паспорт заявителя;
  • Документы, которые подтверждают право на безвозмездное получение надела;
  • прочие, исходя из оснований.

Чтобы оформить право собственности в службе Росреестра по месту расположения земли потребуются:

 Документ-основание возникновения права Например,  договор аренды, договор купли-продажи, либо сертификат на бесплатное предоставление ЗУ
 Паспорт гражданина, подающего заявку а также квитанцию оплаты госпошлины
 Нотариально оформленная доверенность и копия паспорта при подаче бумаг с помощью представителя

В результате рассмотрения принимается решение о подготовке проекта договора или решение о предварительном согласовании земельного участка, или об отказе в предоставлении ЗУ.

Какие права имеет собственник объекта

Правообладатель имеет такие возможности в отношении участка ИЖС:

 Передавать правомочие владения на землю, а также на хозяйственные постройки
 Сдавать в аренду ЗУ или какую-либо его часть и все строения
 Передавать участок в залог для оформления ипотеки в банке
 Выполнять прочие действия с землей и постройками в соответствии с действующим законом

Когда строительство объекта согласовано?

Строительство объекта считается согласованым, если застройщик получил уведомление администрации:

  • о соответствии параметров объекта
  • о допустимости его размещения

Оно даёт право на строительство в согласованных параметрах в течение 10 лет (пункт 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Налоговая ставка 1.5%

Ставка налога  1.5 % применяется для налогообложения в отношении всех других земельных участков.

Объекты индивидуального жилищного строительства

К таковым относят:

  1. Жилые здания, высота которых не выше 20 метров и не более 3 этажей.
  2. Надстройки и пристройки к жилому дому.
  3. Мансардные этажи.
  4. Вспомогательные строения на участке.

Причины отказа на ввод объекта в эксплуатацию

Причины отказа администрации в уведомлении о вводе объекта в эксплуатацию (пункте 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ):

  • постройка НЕ соответствует:
    • ВРИ земельного участка
    • территориальной зоне
    • параметрам застройки, установленным в ПЗЗ
  • земельный участок расположен в охранной зоне:
    • рядом с ЛЭП или с газопроводом, где строительство НЕ разрешается вообще

Более «жизненные» примеры оказа во вводе объекта в эксплуатацию по причине несоответствия заявленным параметрам и ВРИ участка:

  • в уведомлении о планируемом строительстве было указано, что дом будет 2-х этажным, размером 10 м х 10 м, а построен был дом:
    • с 2 надземными этажами и подвалом
    • 3-х этажный с мансардой
    • при строительстве была изменена площадь строения
  • дом построен на огородном участке, то есть назначение строения не соответствует ВРИ земельного надела

Различные назначения участков

Земля под дачными или садоводческими кооперативами (ДНТ, СНТ) имеют 2 главных назначения:

 Для сельскохозяйственной деятельности что не предусматривает осуществление строительства на участке
 Допускается возведение небольших вспомогательных строений Гараж, баня, беседка дачный домик и т.д.

Земли под индивидуальное жилищное строительство относятся к категории земель населенных пунктов.

Данное назначение обладает многими достоинствами:

 Существует возможность постройки на участке индивидуального жилого дома а также возможность регистрации (прописки) по указанному адресу
 Такие участки часто принимают участие в программах благоустройства территорий муниципальных образований
 Подключение коммуникаций к дому потребует меньших затрат, чем на садовом участке

При этом имеются и отрицательные стороны:

 Стоимость довольно высокая
 Необходимость уплаты значительного имущественного налога поскольку его расчет выполняется от кадастровой стоимости, то налог на имущество существенно выше налогов, оплачиваемых в дачных и садовых товариществах (на землях категории населенных пунктов размер налога выше, чем для земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства).

Резюме с видеокомментарием

Цель введения закона – упорядочение частного жилищного строительства:

  • установлены единые требования к строительству жилых домов на ЗУ, предоставленных:
    • для садоводства
    • для ИЖС
    • для ведения ЛПХ в границах населённого пункта
  • определены максимальные параметры жилого дома, предотвращающие проблему возведения многоквартирных домов под видом объектов ИЖС
  • пересмотрен подход к разрешительным процедурам при возведении жилых и садовых домов
  • установлены особенности государственного кадастрового учёта и госрегистрации прав на жилые и садовые дома
  • обеспечен контроль за соблюдением параметров строительства
  • регламентированы основания и порядок сноса:
  • установлен механизм прекращения прав на земельный участок с  самовольной постройкой
  • предусмотрены переходные положения

ФЗ № 340-ФЗ позволяет:

  • определить возможность строительства
  • исключить возведение ОКС при явных и грубых нарушениях законодательства

Ситуации с самовольными постройками

В случае самовольной постройки власти вправе принять одно из 2-х решений:

  1. привести самострой в соответствие с градостроительной документацией:
    • с материалами по планировке территории
    • с параметрами объектов, установленными федеральными законами
    • с предельными параметрами разрешённого строительства/ реконструкции ОКС, установленными в ПЗЗ
  2. о сносе самостроя

Срок рассмотрения уведомления

Срок рассмотрения администрацией поступивших уведомлений – 7 дней.

В течение этого времени администрация:

  • сопоставляет параметры объекта, что застройщик указал в уведомлении, с предельными параметрами разрешённого строительства
  • делает выводы об соответствии или несоответствии параметров
  • определяет допустимость строительства объекта:
    • по виду использования земельного участка
    • по соответствию установленным ограничениям

По итогам рассмотрения, администрация направляет застройщику уведомление:

  1. о соответствии построенных/реконструированных объектов градостроительным требованиям
  2. о несоответствии объектов установленным градостроительным требованиям

Уведомление о планируемом строительстве

Уведомления подаются в следующих случаях:

  • при планируемом строительстве или реконструкции
  • при определении соответствий или несоответствий установленным параметрам
  • для определения возможности строительства объекта 
  • при изменениях параметров планируемого строительства/реконструкции объекта
  • после завершения строительства или реконструкции объекта
  • при установлении соответствия или несоответствия построенных или реконструированных домов требованиям градостроительного законодательства

В приложении к уведомлению указывается информация о составе сведений, документах (пункт 4 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ):

для физического лица:

  1. ФИО
  2. место жительства
  3. реквизиты документа, удостоверяющего личность

для юридического лица:

  1. наименование
  2. юридический адрес
  3. ОГРН и ИНН (для российской организации)
  4. почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи
  5. способ направления ответных уведомлений администрации
  1. кадастровый номер
  2. адрес или описание, по которому можно определить расположение участка
  3. сведения о праве застройщика и правах других лиц на земельный участок
  4. ВРИ участка
  5. сведения о планируемых параметрах объекта
  6. сведения об отступах от границ ЗУ
  7. правоустанавливающие документы на земельный участок, если права на него не зарегистрированы в ЕГРН
  • об объекте капитального строительства:
  1. назначение объекта
  2. цель подачи уведомления
  3. кадастровый номер (при реконструкции)
  4. права других лиц
  5. планируемые параметры:
    • количество надземных этажей
    • предельная высота
    • размер отступов от всех границ земельного участка до ОКС
  6. площадь ЗУ под объектом
  7. описание внешнего облика ОКС (когда строительство ведётся в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения)
  8. указание о том, что ОКС не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости

Пояснение

Описание внешнего облика объекта включает разделы:

  1. параметры объекта
  2. цветовое решение внешнего облика
  3. перечень стройматериаов, определяющих внешний облик объекта
  4. требования к архитектурным решениям, установленные градостроительным регламентом
  1. фасады
  2. конфигурация объекта

Уведомления вместо разрешений

В документальной подготовке к застройке участков:

  • для личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта (ЛПХ)
  • для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
  • для садоводства

произошли изменения:

  • исключены разрешения на строительство
  • введены новые документы:
    • уведомление о планируемом строительстве/реконструкции объекта
    • уведомление об окончании строительства/реконструкции объекта

Установлена равнозначность понятий

  • объект индивидуального жилищного строительства
  • жилой дом
  • индивидуальный жилой дом 

В сответствии с Градостроительным кодексом РФ (пункт 39 статьи 1):

объект ИЖС – это отдельно стоящее здание, обладающее комплексом характеристик одновременно:

  • количество надземных этажей не более чем 3
  • высота не более 20 м
  • жилой дом:
    • состоит из комнат и вспомогательных помещений для бытовых и иных нужд и связанных с проживанием граждан
    • не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости

Новая статья 51.1 и статья 55 в Градостроительного кодекса РФ устанановили порядок подачи уведомлений. О намерении построить дом, а потом о завершении его возведения застройщик должен сообщить администрации, направив уведомления:

  • о планируемом строительстве/реконструкции
  • об окончании строительства

Уведомления от застройщика

  • о планируемых строительстве или реконструкции
  • об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции
  • о завершении строительства
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Ипотека и кредиты