Как купить квартиру чтобы не обманули — риски покупателей, схемы обмана

Содержание
  1. Аванс и задаток: различайте понятия
  2. Доверяй, но проверяй
  3. Заниженная цена на объект недвижимости в договоре
  4. Наличие претендентов на квартиру (долю)
  5. Отвечает коммерческий директор компании bsa алексей зубик:
  6. Отвечает руководитель группы компаний «тсн недвижимость», президент гильдии риелторов пушкинского района московской области татьяна седых:
  7. Отвечает управляющий партнер юридической компании «энсо», президент института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «деловая россия» алексей головченко:
  8. Оформление недвижимости одновременно нескольким лицам
  9. Подозрительные «лица»
  10. Продавец отказывается выписываться
  11. Продажа по дубликатам
  12. Продажа поверенным лицом
  13. Пропажа продавца вместе с внесенным авансом
  14. Распространенные способы обмана при покупке квартир
  15. Ростовщик с красными корочками

Аванс и задаток: различайте понятия

Покупатели-обманщики часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.

«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойной барыш, мошенники исчезают. Иногда он работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остается ни с чем.

https://www.youtube.com/watch?v=K4wEI5zhHB0

Полезный совет. Требуйте у покупателей аванс с письменным указанием  штрафных санкций за невыполнение обязательств.

Доверяй, но проверяй

Стопроцентной гарантии того, что при покупке недвижимости не возникнет проблем, вам не может дать никто. Ведь создать их способны даже риелторы, если они вместо защиты интересов клиента преследуют свою выгоду. У недобросовестных агентов существует множество уловок, на которые попадаются как продавцы, так и покупатели. Как защитить себя от обмана? Вот что на это ответила наш эксперт:

  1. При выборе агентства недвижимости особое внимание обращайте на его репутацию и историю. И никогда не платите вперед! Мошенники часто создают компании-однодневки, после чего в лучшем случае берут аванс и исчезают, в худшем — наживаются на обмане клиентов при совершении сделок.

  2. Начиная сотрудничество с риелтором, подписывайте договор. Это предусмотрено во всех уважающих себя агентствах. В нем фиксируется перечень услуг и границы полномочий нанятого специалиста. Если риелтор отказывается подписать такое соглашение, дел с ним лучше не иметь.

  3. Не подписывайте сразу те бумаги, которые вам приносит агент. Обязательно читайте их до конца, даже если специалист пытается надавить на вас и поторапливает с решением.

  4. Чтобы не потерять деньги, самостоятельно проверяйте недвижимость на залог и другие обременения. Обязательно закажите выписку из ЕГРН на тот объект, который решите купить.

Заниженная цена на объект недвижимости в договоре

Собственник просит покупателя указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, якобы для уменьшения налога. При этом нередко разница передается продавцу даже не под расписку. Затем мошенник под заранее продуманным предлогом обращается в суд и требует признать сделку недействительной. В таком случае покупатель получит по решению суда лишь ту сумму, что прописана в договоре.

Как избежать обмана

Не стоит указывать в документах заниженную стоимость квартиры. В лучшем случае приобретатель становится соучастником налогового нарушения, в худшем — рискует потерять приличную сумму.

Наличие претендентов на квартиру (долю)

Такой способ не всегда напрямую связан с мошенничеством. Обычно собственник попросту умалчивает о наличии прав на жилой объект у других лиц (например, временно отсутствующих родственников). Если дело дойдет до разбирательства, суд будет на стороне появившегося претендента.

Как избежать обмана

Если вы беспокоитесь о том, как правильно купить квартиру чтобы не обманули, обязательно поинтересуйтесь, каким путем жилье попало в собственность продавца. Например, при переходе прав по наследству потребуется подписи всех наследников. Иногда требуется разрешение органов опеки, согласие супруга даже после развода и так далее.

Отвечает коммерческий директор компании bsa алексей зубик:

Во-первых, стоит обращать внимание на людей, которые продают Вам квартиру. Если это пожилые люди, лица с психическими отклонениями или люди, ведущие асоциальный образ жизни, не стоит заключать с ними сделку, поскольку у них могут оказаться родственники, которые имеют право на собственность и будут не рады продаже имущества. В таком случае они могут заявить, что продавец, подписывая договор, находился в невменяемом состоянии, и потребуют его расторжения.

Отвечает руководитель группы компаний «тсн недвижимость», президент гильдии риелторов пушкинского района московской области татьяна седых:

Изощренные способы мошенничества в сфере недвижимости множатся и развиваются день ото дня. И чаще всего в направлении вторичного жилья. Одна из последних преступных схем выглядит следующим образом: продавец квартиры получает от покупателя деньги за объект недвижимости, а через три-четыре месяца оспаривает сделку в суде, ссылаясь на психическое заболевание, которое якобы было в стадии обострения на момент совершения сделки.

И квартира возвращается продавцу, несмотря на то что новый хозяин скорее всего в ней уже успел сделать ремонт. Доказать факт мошенничества и вернуть потраченные деньги, увы, невозможно. Причем такой исход – действительно «благоприятный». Ведь иногда происходит так, что продавец «уже потратил» деньги или «не получал их вовсе» – ретроградная амнезия тоже вполне аргументированная лазейка для мошенников.

Второй вариант: черные риелторы скупают доли в квартирах и вынуждают соседей выселиться, создавая невыносимые условия для жизни.

Вариантов мошеннических схем масса! Потому в вопросах, касающихся вторичного рынка недвижимости, стоит быть бдительными и выбирать в помощь только проверенных специалистов. В практике риелторов есть алгоритм, которому рекомендуется следовать при планировании операций с недвижимостью.

После того, как Вы окончательно определились с объектом недвижимости, первое, что нужно сделать, – это проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру и убедиться в том, что гражданский паспорт продавца объекта принадлежит ему и не вызывает сомнений в подлинности. Затем стоит сверить фактическую и документальную жилую площадь объекта, проверить юридическую чистоту квартиры.

Рядовому покупателю сделать это самостоятельно действительно сложно, не имея юридического образования и доступа к различным базам данных. Потому при операциях с жильем лучше обратиться в сертифицированное агентство недвижимости, обладающее не только разрешительными документами на деятельность, но и хорошей репутацией на рынке. Это один из основных гарантов чистоты сделки.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «энсо», президент института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «деловая россия» алексей головченко:

Нужно уточнить, что мошенником может оказаться застройщик или продавец. Застройщики не являются мошенниками в прямом понимании, но по тем или иным причинам порой не учитывают интересы своих инвесторов. Строят небоскребы ИЖС, продают их, а затем сносят. Через жилищно-строительные кооперативы собирают деньги, а объекты в итоге остаются недостроенными. Сейчас ситуация немного улучшается, поскольку создается компенсационный фонд для подобных ситуаций.

Второй вариант мошенничества – на уровне продавцов. Например, можно наткнуться на квартиру, которая впоследствии может быть отнята третьими лицами. Нужно проверять, нет ли других заинтересованных лиц (помимо продавца), которые могут иметь притязания на данный объект недвижимости, нет ли нарушения прав третьих лиц.

У нас был случай с купленной московской квартирой, когда квартиру приобретали у человека, купившего ее после незаконной приватизации предыдущим собственником. В итоге все сделки были признаны недействительными, а квартира досталась государству. Это значит, что иногда недостаточно проверить только продавца, нужно смотреть всю историю объекта.

Мы знакомы и с ситуациями, когда квартиру продавали в период ее краткосрочной аренды, подделав документы. С осторожностью я бы относился и к объектам, продающимся с большим дисконтом. Распространенная схема в последнее время: продавец после продажи квартиры прикидывается невменяемым и оспаривает сделку. Все сомнительные ситуации, вызывающие подозрения недобросовестности продавца, следует анализировать!

Как же подстраховать себя от подобных обстоятельств? Правильного совета, который гарантирует Вас от сделки с мошенником, не существует. Если у Вас имеются какие-то сомнения, я бы рекомендовал обращаться к квалифицированному юристу (наряду с сотрудничеством с риелтором), разбирающемуся в данных вопросах. Поскольку только юридически подкованный специалист сможет отследить всю историю объекта и продавца/застройщика, а также выявить возможные риски.

Оформление недвижимости одновременно нескольким лицам

Подобную махинацию злоумышленник проводит единожды и после уезжает из страны, в надежде миновать правосудие, при этом он получает невероятных размеров прибыль, которая зависит от количества пострадавших людей.

Для совершения подобного мероприятия собственник дублирует все документы на квартиру и заверяет договоры в различных нотариальных организациях. А чтобы в кратчайшие сроки найти множество жертв, он выставляет имущество на продажу за удивительно мизерную цену, которая даже не сравнится с обычной рыночной.

Избежать подобных проблем поможет пристальное внимание к документам и к стоимости продаваемого объекта. Никогда не нужно вестись на провокационные цены и на торопливых и спешащих продавцов.

Подозрительные «лица»

Итак, все начинается со встречи с потенциальными покупателями. Отказаться от сделки можно уже на этом этапе, если люди, пришедшие посмотреть квартиру, ведут себя подозрительно. В чем это выражается? Во-первых, часто встречаются «псевдопокупатели»: смотреть жилье такие люди будут, но не купят никогда. Это бывает, и это нормально. Однако безобидные на первый взгляд люди могут быть обычными наводчиками воров-домушников.

Полезный совет. Присмотритесь к покупателям во время первой встречи. Возможно, они слишком возбуждены, проявляют интерес к меблировке, картинам, личным вещам. Или, наоборот, слишком спокойны, на все предложения соглашаются и даже не торгуются. Это должно вызвать подозрение. Чтобы обезопасить себя от неприятностей, заранее уберите или вывезите из квартиры ценные вещи – дорогую мебель, технику.

Продавец отказывается выписываться

Это проблематичная и довольно глупая ситуация, когда покупатель становится заложником обстоятельств, а точнее – продавца недвижимости.

Суть проста: мошенник после окончания сделки утверждает то, что ему совершенно некуда выписываться из этого жилья из-за определенных обстоятельств.

Судебная система, в свою очередь, не всегда, но очень часто, встает на сторону обманщика и разрешает ему остаться при условии, что он вернет полученные за квартиру средства. И здесь начинается главная ложь: у него не оказывается денег, чтобы погасить долг полностью, поскольку он их уже подарил, потратил, проиграл.

Продавец обязан вернуть сумму частями, которые будут вычисляются из заработной платы, но не более 30% от общей цифры. Возвращение долга может растянутся на бесконечно длинный отрезок времени.

Продажа по дубликатам

Одним из самых криминальных способов обмана считается оформление договоров сразу с несколькими покупателями. В таком случае владельцем недвижимого имущества будет признан тот, кто первым зарегистрирует права на него. Остальным жертвам афериста будет весьма сложно вернуть свои суммы.

Как избежать обмана

Чтобы уберечься от таких ситуаций, следует помнить, что передача денег до регистрации права на новую квартиру чревата негативными последствиями.

Продажа поверенным лицом

Обычно недееспособные, пожилые, тяжелобольные люди, как собственники недвижимости, оформляют доверенности, поскольку не могут из-за своих проблем самостоятельно разрешить вопрос с продажей квартиры:

  1. Первый риск заключается в том, что собственник может не дожить до даты регистрации перехода прав на имущество. И если у него есть наследники, то они без особых сложностей оспорят сделку в судебном порядке.
  2. Второй каверзный и неприятный момент: это возможность собственника отозвать права поверенного лица в любой удобный для него момент, это даже может случиться за день или в день проведения сделки.
  3. И последняя опасность заключается в том, что поверенное лицо может скрыться с деньгами при уходе из жизни собственника.

Чтобы убедиться в том, что собственник жив, здоров и вменяем, нужно провести с ним встречу, иначе вы будете до конца не осведомлены в этом вопросе и потеряете много ресурсов. Вообще, подобный вид сделок считается рискованным с юридической точки зрения, поэтому, если есть возможность воздержаться от подобных решений, то очень разумно будет так и поступить.

Пропажа продавца вместе с внесенным авансом

Следует обратить особое внимание на эту схему мошенничества, поскольку от нее страдает большинство доверчивых людей.

В начале продавец демонстрирует одному покупателю или сразу нескольким предмет продажи, который он предварительно взял в аренду или, скажем, одолжил.

Если человеку, подбирающему жилье, данный вариант по душе, тогда заключается договор предварительного типа, который подтверждает то, что аванс за объект был внесен.

После мнимого удачного сотрудничества покупатели пытаются выйти на связь с продавцом, но очевидно – попытки оказываются безуспешными.

Обратившись в суд, жертвы узнают о том, что документы были фальшивыми, а собственник квартиры – вообще другое лицо. Да, сумма не такая большая, если сравнивать с полной стоимостью всего объекта, но даже потеря таких денег будет плачевной для среднестатистического россиянина.

Помните, что честному продавцу незачем брать аванс за квартиру, поскольку выплата всей, положенной за жилье, суммы по обыкновению происходит единожды.

Распространенные способы обмана при покупке квартир

Наверняка каждому приходилось видеть объявления о покупке или продаже квартир без посредников. С одной стороны, такой подход позволяет сэкономить, но с другой — существенно повышает риски сторон, заключающих сделку. Чаще всего в мошеннических схемах неблагоприятные последствия наступают для покупателя, хотя также известны случаи обмана продавца. Рассмотрим самые известные схемы обмана при покупке квартир на вторичном рынке.

Ростовщик с красными корочками

Разновидностью запрещенной отныне схемы в Новосибирске пользовался фигурант нашумевшего уголовного дела, адвокат и бывший сотрудник милиции Сергей Пищук. Много лет он совмещал юридическую практику с выдачей быстрых займов горожанам, чья кредитная история не позволяла идти в банк. Он оставлял квартиры и дома в собственности людей, но убеждал своих жертв подписывать доверенность на распоряжение ими.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Ипотека и кредиты