Подводные камни ипотеки: как не наделать ошибок, когда берёшь кредит

Почему это выгодно

Если проанализировать кредитные ставки на такой вид займов, то можно прийти в выводу, что они вполне лояльны. Это не связано с щедростью финансовых учреждений, ведь они всегда ориентируются на возможные риски. В случае, если в качестве залога выступает квартира, то процентная ставка по кредиту будет действительно низкой, так как банк ничем не рискует.

Ошибка 8. думать, что оно как-нибудь само пройдёт

Допустим, случилась неприятность: вы просрочили платёж. Неважно, по какой причине: не сработало напоминание, настроения не было, деньги кончились. Нет смысла прятать голову в песок и продолжать платить ипотеку, будто ничего не случилось. Даже за один день просрочки банк может выписать штраф или начислить пени, а потом это выльется в круглые суммы.

Высокие штрафы за выход на просрочку


Предусмотреть все жизненные ситуации нельзя. Даже добросовестный заемщик может выйти на просрочку из-за временных финансовых трудностей. Кажется, пару дней задержал платеж по кредиту, ничего страшного.

Однако по некоторым продуктам предусмотрены существенные штрафы и пени за такие задержки. И повышенный процент, как правило, начисляется за каждый день просрочки. То есть за месяц задержки может набежать сумма сопоставимая с самим платежом.

Проверяйте размер пени и штрафов перед подписанием договора. Уточняйте, что именно считается «просрочкой». Иногда банк допускает «техническую» просрочку (пару дней), на которую не начисляются пени. Могут быть и другие штрафы, о которых лучше спросить заранее (например, за неиспользованный кредитный лимит и пр.).

Заявленная стоимость кредита будет отличаться от конечной

Нужно понимать, что ставка, изначально заявленная банком, может отличаться от итоговой.


Во-первых, риски кредитования у разных клиентов отличаются: кто-то получает высокую зарплату, может предоставить залог и поручителей, имеет хорошую кредитную историю, кто-то — нет.  Логично, что и условия для надежных заемщиков будут лучше (а ставки ниже).

Во-вторых, у банка могут быть комиссии (за выдачу наличных по кредиту в кассе и пр.). Можно узнать о них уже постфактум, а можно внимательно изучить кредитный договор на наличие дополнительных платежей.

В-третьих, ставка может вырасти, если, к примеру, заемщик отказывается оформлять страховку (жизни, здоровья и пр.). Надежность такого клиента сразу падает: кто будет погашать кредит в случае его болезни, смерти или потери им работы?

Внимательно прочтите описание кредита, чтобы узнать: насколько увеличится ставка при отказе от оформления страхового полиса, какие есть дополнительные платежи и комиссии, что еще повлияет на конечные переплаты.

Как надо сделать

Почему бы не махнуть в другой город или на север за высокими зарплатами, чтобы там снимать жильё и отдавать прибавку на ипотечный платёж? Почему бы не попробовать продать квартиру из-под залога?

Ипотека не привязывает к месту. Ипотечную квартиру при желании можно и сдать, и продать, если договориться об этом с банком. Да, это всегда дополнительные сложности, но, если планы изменились, все трудности можно преодолеть.

И не бойтесь брать кредит на недвижимость там, где вы будете жить, выбирать квартиру с запасом метров. Кстати, мало кто об этом задумывается, но взять ипотеку можно не только на квартиру, но ещё и на дом.

Как надо сделать

Собрать справки о доходах и платежах, подать заявление в налоговую (если не знаете как, то к вашим услугам множество фирм, которые всё оформят за вас за 20 минут), получить деньги. Кстати, если вы женаты или замужем, вычет может получить и вторая половинка. Супругу полагается компенсация, даже если он не собственник жилья, а об этом многие забывают.

Как надо сделать

Прочитайте договор и все документы, на которые он ссылается (например, общие условия кредитования в банке). Сделайте конспект основных положений: когда нужно платить, какие документы обновлять, в каких компаниях страховаться, куда звонить, если есть проблемы.

Как надо сделать

Вариантов три:

  • Когда берёте ипотеку, платите меньший первоначальный взнос, зато сразу откладывайте «ремонтные» деньги. Лучше положить их под проценты.
  • Откладывайте на ремонт, когда выплачиваете ипотеку. Те же ипотечные каникулы, про которые мы говорили, могут помочь.
  • Ищите застройщика, который сразу сдаёт квартиру с ремонтом. В ней как минимум можно жить, то есть закончить с ипотекой, а уже потом что-то ремонтировать.

Как надо сделать

Идеальный вариант — застраховаться, но это дорого (а если страховка хорошая, то очень дорого). Вне зависимости от того, есть у вас страховка или нет, в любой непонятной ситуации звоните в банк. Мелкие затруднения можно решить сразу же, в случае крупных проблем — договориться и даже пересмотреть условия ипотеки. Главное — не пропадать и ответственно относиться к обязательствам.

Как надо сделать

Отложить небольшую сумму, которая покроет обязательные платежи минимум на два месяца, а лучше всего — на полгода. Это страховка на случай, если вдруг вы потеряете работу или произойдёт что-то ещё.

Коллективная страховка по кредиту

Банки часто используют коллективный договор при оформлении страховых полисов для своих заемщиков. Основной договор страхования заключается между страховщиком и банком, а новых заемщиков просто присоединяют к нему.

Такая схема упрощает процесс страхования и сокращает издержки банка. Ведь не нужно подписывать страховой договор с каждым заемщиков. Зато для клиентов это означает, что вернуть страховку по кредиту будет сложнее.

С 1 июня 2020 года появился новый термин — «период охлаждения». Порой заемщики берут страховку, которая им не очень-то и нужна, или ее просто навязывают при оформлении займа. Теперь в течение 14 дней («периода охлаждения») заемщик может расторгнуть договор страховки и полностью вернуть деньги. От него требуется только заявление на отказ.


Но не в случае с коллективной страховкой! вернуть ее будет не так просто — формально на нее закон не распространяется. В будущем власти намерены исправить этот недочет, но пока лучше внимательно изучать условия страховки по кредитному договору, чтобы не попасть под коллективную схему.

Мошенничество

К выбору организации-кредитору в данном случае стоит подойти максимально ответственно, лучше отдать предтпочтения крупным банкам, чем различного рода займам, МФО и только недавно открывшимся компаниям, даже если они предлагают лучшие условия. Мошенники могут использовать довольно хитрые способы для того, чтобы отобрать квартиру по закону.

Нет возможности выбрать тип платежа

Банки предлагают 2 способа погашения кредита: аннуитетными и дифференцированными платежами.

Аннуитетный платеж — способ погашения кредита, при котором ежемесячные взносы остаются неизменными в течение всего срока. Просто меняется соотношение «тело кредита / проценты банку».

В случае дифференцированного платежа заемщик платит процент на остаток по кредиту. В первый месяц погашения кредита платеж будет самым большим, но с уменьшением задолженности сумма начисляемых процентов будет становиться всё меньше.

При аннуитетных платежах заемщик каждый месяц платит одну и ту же сумму на протяжении всего периода погашения кредита. При дифференцированных платежах — заемщик платит каждый месяц все меньшие и меньшие суммы. А значит, и конечные переплаты в последнем случае будут ниже.

Но о преимуществах дифференцированного платежа знают немногие заемщики, а предлагают их немногие банки. Перед подписанием договора изучите, есть ли возможность выбора вида платежа.

[yadirect]

Особые права банка, прописанные в договоре


В кредитном договоре также могут быть прописаны «особые» права банка. Разберемся, какие пункты договора должны насторожить заемщика:

·     Право менять условия договора в одностороннем порядке. То есть банк может, к примеру, прописать, что в случае ухудшения экономической ситуации в стране (резкое падение рубля и пр.) он может поднять ставку по кредиту даже без согласия заемщика.

·     Право уступать право требования по кредитной задолженности третьим лицам. Если заемщик не платит по кредиту и образовалась просрочка, банк может продать этот долг сторонним агентствам. Зачастую это оказывается более выгодной для банка схемой взыскания. А для заемщика — это контакт с не всегда приятными в общении коллекторами. Хотя клиент и может попросить банк исключить из договора данное условие.

Есть и другие «особые» права, который банк может прописать в договоре. Большинство из них незаконны и их можно оспорить в суде. Но лучше до этого дело не доводить и изучить документы заранее.

Ошибка 3. забыть о переездах

Этот пункт вообще многие выбрасывают из головы. Но представьте, что вы молоды, у вас интересная профессия. Вам предлагают переезд, но есть одно но: ипотека на 30 лет. Или ваша семья увеличивается, нужна квартира больше, но у вас уже есть действующая ипотека на двушку.

Ошибка 7. забыть про налоговый вычет

Вы в курсе, что за ипотеку полагается налоговый вычет? И на покупку квартиры, и на проценты по ипотеке. Этот вычет может быть на круглую сумму — до 650 000 рублей.

Ошибка 1. брать ипотеку с максимальным обязательным платежом

Логика железная: чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека, тем меньше получается переплата. Это же прямая экономия.

На практике выходит немного не так. Допустим, доход — 30 000 рублей, платёж по ипотеке — 17 000. Это даже больше половины, но заёмщик прочитал сто статей о том, как прожить на 5 000 рублей в месяц, так что он ещё и сэкономить сможет.

Не будем говорить о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться — это уже зависит от силы воли. Но в таких случаях даже небольшие форс-мажоры доводят до просрочек.

Ошибка 5. не создавать резервный фонд

Обычно если внести первоначальный платёж побольше, то и условия ипотеки будут мягче. Логично, что хочется отдать всё, что нажито непосильным трудом, но в итоге приходится жить от зарплаты до зарплаты.

Подводный камень №2: ложные данные

Иногда финансовые компании жестко не требуют официального документа для подтверждения дохода. Однако указать в анкете примерный ежемесячный доход и место трудоустройства все равно необходимо. После этого в работу включается служба безопасности кредитной системы. Не сомневайтесь, специалисты обязательно проверят факт вашего отношения к указанному работодателю.

Не старайтесь фантазировать и обманывать банковского специалиста. Если вдруг выясниться наличие ложно информации, есть вероятность, что ваши данные занесут в «черный список». И тогда в дальнейшем будет вообще сложно оформить кредит. Причем, и в других кредитных учреждениях тоже, потому, что такая база «черных» данных доступна разным структурам. В общем, правда, правда и только правда в анкетной заявке.

Подводный камень №3: требования к покупаемому жилью

Допустим, вы отлично вписываетесь во все условия банка для получения займа на покупку недвижимости. Подобранное жилье остается в залоге у банковской структуры, которая вас кредитует, до той поры, пока не будут выполнены все обязательства по договору. Поэтому выбрать квартиру придется не только для себя, но и удовлетворяя интересам финансовой компании.

Отдайте предпочтение юридически чистому объекту. То есть ваша покупка не должна быть в залоге у другой компании. Жилье не должно облагаться арестом. Во время сделки должны присутствовать все лица, которые официально имеют отношение к жилплощади. Обратитесь в специализированное агентство, которое без труда проверит эти данные.

Потому что для банка эти сведения максимально важны. Ряд кредитных компаний диктуют свои требования, обращают внимание на вид жилья, долгосрочность постройки и даже на строительные материалы, которые будут закуплены на осуществление вашей мечты. Если вы покупаете квартиру в еще недостроенном доме, не сданном в эксплуатацию, придется поработать с застройщиком дома.

Подводный камень №4: непредвиденные расходы

Морально и финансово приготовьтесь к тому, что при взятии ипотеки внушительная сумма потребуется не только для первоначального взноса. Есть еще перечень необходимых услуг, которыми невозможно воспользоваться без вложений денег. В этот перечень расходов входит оплата за рассмотрение анкеты – заявки и проверку документов, комиссия за ведение кредитного счета и за создание сейфовой ячейки, регистрация самой сделки.

Список платных операций, а так же их размер регламентируется уставом банка. У каждой финансовой структуры он свой.
С какими бы дополнительными взносами вы не столкнулись, обязательно уточните их фиксирование в кредитном договоре. Многие банки готовы не возлагать часть расходов на клиента, например, бесплатно может быть составлен кредитный договор.

Если вы прибегнете к помощи риелторов, то не забывайте и о тратах на оплату их работы.

Немалые средства могут потребоваться при оформлении купленного жилья – всевозможные справки, частные экспертизы и другие документы. Значительной суммы потребует страхование жилья. Это стандартное банковское правило – залоговый объект должен быть застрахованным. Причем, кредитные компании, обычно предлагают список страховых организаций, чьим услугам они доверяют или с кем подписано партнерское соглашение.

Подводный камень №5: продавец против кредита

Такое требование выставляют большинство банковских структур. Продавца недвижимого имущества необходимо предупредить, что покупка совершится за счет займа средств кредитной организации. Встречаются продавцы, которые категорически против таких процессов, потому что такая сделка займет гораздо больше времени.

Специалисты в области кредитования убеждают не пугаться «подводных камней». Просто нужно знать об этих важных нюансах и грамотно распоряжаться данной информацией. Если вы не уверенны в своей осведомленности в этой теме, стоит воспользоваться услугой юридической помощи. Представителей такой сферы на современном рынке предостаточно.

Правила использования и ограничения

Кредитору главное, чтобы объект залога не потерял в стоимости – серьезных ограничений не накладывается, и вы можете продолжать пользоваться ей также, как и раньше – проживать самостоятельно, или даже сдавать в субаренду и извлекать из этого прибыль. Но при этом важно поддерживать хорошее состояние заложенной недвижимости и производить своевременный ремонт. В случае, если возникнет необходимость перепланировки помещения – может потребоваться согласование.

Вывод

Как видно, залог – это отличный финансовый инструмент для получения кредитных средств под небольшой процент. Такой вид кредитования подразумевает получение большой суммы для серьезных целей. Он идеально подходит для людей, которые решили расширить жилплощадь, покупая большую квартиру под залог маленькой.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Ипотека и кредиты