7 льгот по ипотеке, которые можно получить от государства

Содержание
  1. Что я могу делать с квартирой?
  2. Можно сначала сократить кредитную нагрузку
  3. Сколько у меня денег на первоначальный взнос и какую сумму мне нужно взять в кредит?
  4. Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит?
  5. Досрочно гасить ипотеку выгоднее при аннуитетных платежах
  6. Можно ли погасить кредит досрочно?
  7. Условия досрочного погашения должны быть указаны в договоре
  8. Как я буду погашать кредит?
  9. Можете ли вы лишиться квартиры?
  10. Досрочные платежи могут быть постоянными или разовыми
  11. Заключите сделку
  12. Какие есть риски и как их снизить?
  13. От чего можно застраховаться?
  14. Не обязательно вносить большие суммы денег
  15. Валютный риск
  16. Ипотека по ставке до 6% для семей с двумя и более детьми
  17. Как оформить ипотеку?
  18. Потеря/снижение дохода
  19. Примеры расчета дифференцированных и аннуитетных платежей
  20. Снижение стоимости или повреждение недвижимости, которая находится в залоге
  21. Страхование жизни и здоровья заемщика
  22. Страхование предмета залога
  23. Страхование финансового риска

Что я могу делать с квартирой?

Ипотечную квартиру вы не можете продавать, дарить или менять без согласия банка, если в договоре не указано другое. При этом сдавать в аренду такую квартиру можно без согласия банка, если иное не указано в договоре.

Вы можете завещать ваше имущество, но при получении в дар квартиры с ипотекой новый владелец принимает на себя и все связанные с ней залоговые обязательства.

Можно сначала сократить кредитную нагрузку

Если вы хотите
сократить кредитную нагрузку и готовы ежемесячно платить дополнительную сумму,
например, 5 тысяч рублей, то выбирайте уменьшение платежа. Так вы сможете
снизить платеж до комфортного уровня.

Дальше вы можете
продолжить платить по графику, но уже меньшую сумму. Или продолжать вносить
постоянные досрочные платежи, сокращая уже срок кредитования.

Сколько у меня денег на первоначальный взнос и какую сумму мне нужно взять в кредит?

Как правило, в ипотечных договорах есть условие, по которому часть стоимости вы должны заплатить сами, — так называемый первоначальный взнос. Например, 30% от стоимости квартиры вы должны оплатить за счет собственных средств, а 70% вам выдает банк в кредит.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит?

Обычно в ипотечный кредит берут большую сумму на много лет, так что это всерьез и надолго. Поэтому перед тем как ее взять, нужно ответить себе на следующие вопросы:

Досрочно гасить ипотеку выгоднее при аннуитетных платежах

При
аннуитетной схеме вы ежемесячно платите банку одну и ту же сумму, но при этом
структура платежа на протяжении срока кредитования неодинакова. На начальном
этапе большую часть суммы составляют проценты. Точные цифры есть в графике
платежей.

Поэтому чем
раньше вы начнете досрочно погашать ипотеку, тем больше сможете сэкономить.

Можно ли погасить кредит досрочно?

Вы можете погасить ипотеку досрочно полностью или частично, сообщив об этом банку не менее чем за 30 дней, если кредит вы брали не для предпринимательства. В договоре может быть указан более короткий срок.

При досрочном погашении проценты уплачиваются только за фактический срок пользования кредитом.


Банк также может потребовать от вас досрочно вернуть кредит, даже если вы соблюдаете график платежей, но при этом:

  • при заключении договора знали, но письменно не предупредили, что у других людей есть права на заложенное жилье (другой залог, аренда);
  • нарушаете правила пользования: делаете незаконный ремонт или создаете угрозу повреждения;
  • не застраховали залог;
  • отказали банку в проверке имущества;
  • продали или подарили жилье без согласия банка;
  • совершили преступление, и государство изымает имущество;
  • жилье передано в залог другому кредитору (например, другому банку по иному кредиту), и такой кредитор принимает решение о возмещении своих убытков за счет продажи этого имущества.

Если вы откажетесь от досрочного возврата денег, банк вправе компенсировать убытки за счет принудительной продажи квартиры.

Условия досрочного погашения должны быть указаны в договоре

Как правило, большинство
банков предоставляют своим клиентам возможность досрочно выплачивать ипотеку.
Изучите полные условия досрочного погашения в своем кредитном договоре.

Как я буду погашать кредит?

Платежи по ипотечному кредиту состоят из двух частей: оплаты части суммы кредита (основного долга) и процентов за кредит.

Не забудьте про остальные расходы: вам придется заплатить государственную пошлину за государственную регистрацию ипотеки и оплатить страхование заложенного имущества.


Банк не может брать с вас оплату за выполнение своих обязанностей при оформлении и обслуживании кредита, а также за услуги, которые банк оказывает вам в собственных интересах. Например, за рассмотрение заявки на кредит.

Ипотеку погашают дифференцированными или аннуитетными платежами. Не спешите пугаться — мы объясним, что значат эти слова.

Дифференцированные платежи — вы ежемесячно возвращаете фиксированную часть основного долга плюс платите проценты за непогашенную часть долга. Каждый месяц платеж уменьшается, и за весь срок кредита вы тратите на проценты меньше, чем при аннуитетных платежах. Но сначала платежи по кредиту будут ощутимо больше по сравнению с платежами в конце срока.

Аннуитетные платежи — вы ежемесячно платите равные суммы. Вы поэтапно гасите основной долг: его доля в составе аннуитетного платежа увеличивается с каждым месяцем, а размер процентов за очередной месяц пользования кредитом, соответственно, уменьшается. С постоянной суммой платежа по кредиту удобнее планировать собственный бюджет.

Способ платежа предлагает банк и указывает его в договоре — поэтому внимательно изучайте условия различных банков и выбирайте наиболее удобные для вас. Также банк обязан дать вам график с информацией о суммах погашения основного долга и процентов и о датах платежей (или схему их определения) и назвать общую сумму выплат за время действия договора.

И при дифференцированных, и при аннуитетных платежах проценты уплачиваются за фактический срок пользования кредитом.

Можете ли вы лишиться квартиры?

Если вы не справляетесь с оплатой ипотеки, банк может обратиться в суд, чтобы за счет продажи квартиры или иного заложенного имущества покрыть свои убытки. Но если вы успеете погасить долг по кредиту до момента продажи заложенной квартиры, то процесс продажи могут остановить.

Обратите внимание, что после продажи заложенной квартиры на основании решения суда вы лишаетесь права пользоваться этим имуществом. То есть вы и все, кто там проживают, должны освободить жилплощадь. Если вы этого не сделаете, новый собственник квартиры может потребовать освободить квартиру через суд.

Если вы взяли ипотеку на приобретение или строительство того или иного жилья, его капитальный ремонт, улучшение, а также на погашение полученных ранее подобных кредитов, то забрать у вас квартиру могут только при систематическом (больше трех раз за год) нарушении сроков оплаты по кредитному договору.

Если долг по кредиту крайне незначителен и явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, суд может отклонить требование банка о погашении ваших долгов посредством продажи заложенного имущества. Но это не значит, что ипотека прекратилась — вы все еще должны.

Итак, по решению суда ваш залог продают и за счет суммы, вырученной от продажи, погашается ваш долг. Если этой суммы недостаточно, то при отсутствии договора страхования вашей ответственности (или страхования финансового риска банка) оставшаяся часть долга погашается за счет другого вашего имущества по решению суда.

Досрочные платежи могут быть постоянными или разовыми

Если планируете
разовое досрочное частичное погашение кредита, то выгоднее уменьшить срок
кредитования. Вы сэкономите на выплате процентов банку в несколько раз больше,
чем при сокращении величины платежа.

Заключите сделку

Когда вы и продавец соберете все бумаги, отнесите их в банк на проверку. В большинстве случаев можно отправить копии документов по электронной почте и не тратить время на посещение офиса. Когда эксперты банка проверят всю информацию, с вами и с продавцом согласуют дату сделки, останется только приехать в банк и подписать договор.

Перед тем как получить кредит, нужно будет оформить страховку — как минимум на жилье-залог. Если вы решите дополнительно застраховаться от несчастного случая, процент по кредиту будет ниже.


После этого вы подписываете договор купли-продажи с продавцом и договор с банком. Иногда банки предлагают заключить одновременно два договора: о выдаче кредита и о передаче недвижимости в залог банку.

Какие есть риски и как их снизить?

Можно выделить несколько основных рисков.

От чего можно застраховаться?

Банки обычно настаивают на нескольких видах страхования:

Не обязательно вносить большие суммы денег

Даже несколько тысяч рублей, внесенных в качестве дополнительного платежа по ипотеке, способны сэкономить существенную сумму.

Рассмотрим пример:

Сумма кредита — 5 млн рублей

Срок кредита — 25 лет

Ставка — 8%

Ежемесячный платеж — 38 590,81 рублей

Начисленные проценты — 6 567 740,40 рублей

Долг проценты — 11 567 740,40 рублей

Валютный риск

У вашей зарплаты и ипотечного кредита разная валюта? Если обменный курс резко падает, вы платите больше. Поэтому стоит брать кредит в той валюте, в которой вы получаете доход. Даже если ставки по валютным кредитам ниже, чем по рублевым.

Ипотека по ставке до 6% для семей с двумя и более детьми

Кто может оформить: семьи, в которых с 2020 по 2022 год родился второй или последующий ребёнок. Купить жильё можно только в новостройке, исключение действует для жителей Дальнего Востока: они также могут купить квартиру на вторичном рынке. 

Для жителей Дальнего Востока ставка по кредиту не может быть выше 5% годовых, а для всех остальных регионов — 6%.   

Для покупки жилья понадобится первоначальный взнос в размере 20% стоимости жилья (можно использовать материнский капитал). Максимальная сумма кредита ограничена 12 миллионами ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в остальных регионах лимит — 6 миллионов ₽.

Для получения льготной ипотеки помимо стандартного набора документов нужно предоставить свидетельства о рождении детей заёмщиков и иные документы, которые подтверждают российское гражданство детей, если об этом не сказано в свидетельстве о рождении.

Как оформить ипотеку?

Если вопросы из предыдущего раздела не вызвали затруднений, вы оценили все риски и точно знаете, как действовать в случае проблем с доходом, то можно приступать к оформлению ипотечного кредита.

Потеря/снижение дохода

Потеряли работу, вам снизили зарплату, выросли расходы — такое может случиться с каждым. Именно поэтому перед тем, как обратиться в банк за ипотечным кредитом, следует тщательно оценить свое финансовое положение в долгосрочной перспективе. Например, если вы планируете завести ребенка, стоит учесть, что как минимум на время декрета доходы семьи уменьшатся.

Рост инфляции, изменчивость процентных ставок по ипотеке и рыночных показателей, к которым эти процентные ставки могут быть привязаны, также могут повлиять на вашу способность погашать кредит.


Предвидеть все невозможно. Но можно создать финансовую подушку безопасности в размере 3–6 месячных доходов семьи. Это поможет пережить временные финансовые трудности или приспособиться к новым условиям.

Примеры расчета дифференцированных и аннуитетных платежей

Расчеты носят приблизительный характер. Для точного расчета необходимо знать точное количество календарных дней в процентном периоде и календарном году.

Например, вы берете ипотечный кредит на сумму 5 000 000 рублей сроком на 15 лет (180 месяцев) под 12% годовых. График платежей по такому кредиту в первый год будет следующим:

Снижение стоимости или повреждение недвижимости, которая находится в залоге

В кризис цена на жилье может резко упасть. Если вдруг вы не сможете вносить платежи по кредиту и заложенное имущество придется продать, то вырученных средств может не хватить для погашения кредита. То есть существует вероятность остаться без недвижимости и при этом по-прежнему быть в долгу перед банком.


Самое печальное — если что-то случится с самим с жильем, например пожар. Мало того, что вы лишитесь своего дома или квартиры, — еще и банк может попросить выплатить весь кредит досрочно. Ведь в этом случае у него не будет гарантий, что он получит назад свои деньги.

Защита от этих рисков — страхование. Поэтому чаще всего страховка — обязательное условие ипотечного кредитования.

Страхование жизни и здоровья заемщика

Банк также хочет быть уверен, что кто-то будет платить по кредиту, даже если с вами что-то случится. Поэтому довольно часто заемщикам предлагают застраховаться от несчастного случая. Тогда в случае тяжелой болезни или смерти заемщика страховщик частично или полностью погасит кредит за него. Это добровольное страхование, но если вы от него откажетесь, банк может повысить процент по ипотеке или вообще не выдать кредит.

Страхование предмета залога

По закону вы обязаны застраховать имущество на его полную стоимость за свой счет и в пользу кредитора (банка), если в договоре ипотеки не прописаны другие условия. А если вы внесли первоначальный взнос, то имущество страхуется минимум на сумму кредита.

Страхование финансового риска


У банка есть право застраховать финансовый риск возникновения убытков в случае, если денег от продажи заложенного имущества будет недостаточно для погашения кредита. Но банки не всегда пользуются этим правом.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Ипотека и кредиты