Особенности сделок с коммерческой недвижимостью: покупка, продажа, обмен, аренда и лизинг

Содержание
  1. Что может и не может быть объектом?
  2. Какие виды бывают и что к ним относится?
  3. Основные этапы проведения
  4. «d»
  5. «а2»
  6. «в»
  7. Возможно ли долевое владение?
  8. Выбор объекта
  9. Есть ли разница в оформлении для физического и юридического лица?
  10. Зачем нужна коммерческая недвижимость, если все работают удаленно?
  11. Как коронавирус повлиял на бизнес и коммерческую недвижимость?
  12. Как проходит исполнение и завершение сделки?
  13. Как себя обезопасить?
  14. На какой срок можно взять?
  15. Налог на добавленную стоимость
  16. Недвижимость категории с
  17. Оформление каких сделок возможно с таким недвижимым имуществом?
  18. Плюсы и минусы недвижимого имущества такого назначения
  19. По видам собственности
  20. По назначению
  21. По степени готовности к эксплуатации
  22. По целям владения
  23. Подкласс «а1»
  24. Полезное видео
  25. Преимущества и недостатки
  26. Производственно-складские
  27. Разброс цен на недвижимость для офисов
  28. Решение о согласии или отказе
  29. С какими объектами можно совершать сделки?
  30. Стандартный и возвратный
  31. Стоит ли обращаться за консультацией к профессионалам?
  32. Топ-10 компаний
  33. Универсальные

Что может и не может быть объектом?

В качестве объекта лизинга коммерческой недвижимости выступает любое имущество, кроме земельных участков. Аналогичный запрет установлен для природных объектов.

В отношении других видов недвижимости — как жилой, так и нежилой, законодатель ограничений не определяет.

Какие виды бывают и что к ним относится?

Сегодня существует несколько огромных групп объектов коммерческой недвижимости:

  • офисные помещения;
  • торговые (магазины, торговые павильоны и т.д.) помещения;
  • производственно-складские площади;
  • гостиничные и развлекательные комплексы;
  • гаражи, паркинги, автостоянки;
  • универсальные помещения.

Основные этапы проведения

Прежде чем переходить к заключению договора и оплате недвижимого имущества, нужно проверить законность сделки и другие факторы.

«d»

Объекты недвижимости, относящиеся к классу «D», не отвечают требованиям современного объекта офисной недвижимости. Офисы данного класса характеризуются устаревшими инженерными решениями, деревянными перекрытиями, отсутствием служб жизнеобеспечения. Располагаются за территорией города, в переоборудованных складских и производственных помещениях, в жилых домах.

Для класса «D» характерно:

  1. Состояние здания, требующее капитального ремонта.
  2. Коридорная система, расположение в подвальных и полуподвальных помещениях, отсутствие качественной планировки.
  3. Парковка стихийная, неохраняемая.
  4. Отсутствие инфраструктуры обслуживания и управления зданием.

«а2»

Отличается менее жесткими требованиями к расположению здания, а также может быть полностью реконструированным зданием относительно недавней постройки. Характеристики близки классу «А1», но допускают незначительные отклонения по второстепенным параметрам.

«в»

Офисы экономкласса, как часто называют офисные помещения класса «В», зачастую не имеют фундаментальных различий от офиса класса «А». В отличие от класса «А», которые относятся к представительским помещениям, коммерческая недвижимость класса «В» относится к рабочим помещениям. Крупные компании располагают в таких офисах персонал, не относящийся к топ-менеджменту. Арендаторами являются небольшие организации и компании.

Для таких помещений характерно:

  1. Расположение не в центральных районах города.
  2. Сроки эксплуатации здания не превышают 10 лет.
  3. Качественная отделка, высота потолков не менее 3 м..
  4. Хорошо оснащенные зоны отдыха и общего пользования.
  5. Организованный охраняемый паркинг.
  6. Развитая инфраструктура обслуживания здания и бизнеса.

Возможно ли долевое владение?

В случае если бизнес оформлен как акционерное общество, то держатели акций и совет учредителей имеют право на долю в бизнесе. В таком случае при проведении сделок необходимо разрешение всех участников акционерного общества.

Выбор объекта

Классическая схема сделки предполагает выбор объекта недвижимости и продавца арендатором. В данном случае ответственность за выбор остается за лизингополучателем и претензии к продавцу предъявляет также он.

Есть ли разница в оформлении для физического и юридического лица?

Основная разница в необходимом пакете документов на получателя. В целом же, процедуры оформления договора аналогичны.

Зачем нужна коммерческая недвижимость, если все работают удаленно?

Помните, что рано или поздно вакцину от коронавируса найдут, а население столицы вернется на свои рабочие места. Мало, кому понравилось работать, когда отвлекает ребенок, бухтит кто-то из членов семьи или щелкает каналы на телевизоре.

Покупка коммерческой недвижимости — это уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды временное решение (вести долгие переговоры, где каждый отстаивает для себя наиболее выгодные условия… согласовывать ремонт и прочее, прочее). Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все.

А что, если попробовать новый формат? Кризис — удивительное время, поскольку заставляет многие умы напрягаться и искать пути и выходы из затруднительных ситуаций, так появляются новые идеи и передовые направления. К последним относятся интересные решения на рынке коммерческой недвижимости. Стрит-ритейл? Коворкинг? Кластер?

Как коронавирус повлиял на бизнес и коммерческую недвижимость?

Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса.

Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической. Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.

Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?». Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире.

Как проходит исполнение и завершение сделки?

  1. После одобрения заявки лизингополучателя арендодатель получает авансовый платеж от арендатора.
  2. Лизингодатель заключает договор купли-продажи с продавцом. Подписывается и регистрируется договор лизинга.
  3. Арендатор страхует имущество, если это условие предусмотрено договором.
  4. Продавец передает по акту недвижимость арендатору (в некоторых случаях арендодателю, если это предусмотрено договором). Последний выплачивает установленные ежемесячные платежи арендодателю.

Как себя обезопасить?

Риски мошенничества в сделках покупки, продажи или аренды коммерческой недвижимости чаще всего связаны с документацией.

Нужно обязательно проверять все бумаги, связанные с объектом и продавцом:

  • Проверить наличие у продавца правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Для юрлиц самый главный документ — согласие на сделку всех учредителей ООО. Если обнаружат ошибки в оформлении этих документов, на юрлицо-продавца могут подать в суд, признать документ недействительным, а сделку незаконной.
  • Проверить историю объекта и документов. Это можно сделать, запросив выписку на недвижимость в ЕГРН.

Коммерческая недвижимость — это нежилые объекты: помещения под магазины, офисы, склады или земельные участки. Их можно продавать, сдавать в аренду или лизинг. Перед сделкой нужно проверить объект и провести оценку. Прежде чем заключать договор, нужно внимательно изучить всю документацию по сделке и собственнику. Новое право собственности необходимо обязательно регистрировать. Это стоит 22 000 руб.

На какой срок можно взять?

Гражданским законодательством не установлены требования и ограничения относительно сроков действия договора лизинга. Стороны вправе самостоятельно устанавливать период действия договорных отношений.

В отличие от договора аренды, предусмотрена необходимость указания конкретного периода действия документа. Исходя из практики и предложений лизинговых компаний, средний срок договора составляет от трех до десяти лет.

Налог на добавленную стоимость

Чаще всего получатель, не являясь собственником недвижимости, не выплачивает налог на имущество. Вместе с тем, лизинговые компании нередко включают его в ежемесячные платежи. Кроме того, лизинговые платежи также полежат обложению НДС. В связи с этим возможно получение налогового вычета.

Недвижимость категории с

Офисы класса C отличаются от двух предыдущих категорий тем, что:

• Удалены от значимых транспортных развязок.• Помещения внутри без ремонта, максимум может быть отремонтированным фасад.• Обычно возводятся на месте постсоветских построек, которые не соответствуют современным стандартам.• Возле них недостаточно отведено места для удобной парковки.

В таких зданиях не предусмотрено обслуживание, поэтому арендатору придется выполнять всё своими силами. Внутри нужно будет создавать подходящие условия для работы офисных сотрудников. Тем не менее, объект находится под охраной, предусмотрена наземная парковка.

Оформление каких сделок возможно с таким недвижимым имуществом?

Существует несколько видов возможных сделок:

  • продажа объектов;
  • покупка имущества;
  • сдача в аренду для бизнесменов и предпринимателей.

Плюсы и минусы недвижимого имущества такого назначения

Бизнес с коммерческой недвижимости прибылен, основное его применение – аренда, но и при покупке такого рода имущества, доход обещает быть немалым. Чтобы понимать, выгодно ли использовать имущество, стоит знать плюсы и минусы таких сделок.

Преимущества:

  • срок окупаемости гораздо ниже за счет высокой арендной платы;
  • данный вид недвижимости пользуется спросом у предпринимателей и бизнесменов;
  • вложения в ремонт и благоустройство могут повысить доход;
  • стабильный источник дохода для владельца имущества;
  • можно использовать имущество в качестве залога на кредит;
  • цены на имущество устойчивы даже при наступлении кризиса в стране.

Недостатки:

  • высокая стоимость при покупке недвижимости;
  • при перепродаже имущества возможны сложности при высокой стоимости;
  • сложность в прогнозировании цен на аренду и покупку имущества;
  • в периоды кризиса недвижимость бывает не востребована.

По видам собственности

По видам собственности выделяют частную, государственную, муниципальную собственность и объекты недвижимости, которые находятся в собственности у общественных организаций.

По назначению

Различается пять видов недвижимости:

  • торговые;
  • офисные;
  • промышленные;
  • складские;
  • многофункциональные помещения.

По степени готовности к эксплуатации

Различают три степени готовности объектов недвижимости к эксплуатации:

  • готовые здания и сооружения;
  • объекты, которые нуждаются в капитальном ремонте или реконструкции;
  • незавершенное строительство.

По целям владения

По целям владения различают недвижимость:

  • для ведения коммерческой деятельности;
  • для инвестиционной деятельности;
  • в качестве НЗП (незавершенного производства) и товарных запасов;
  • для освоения и развития;
  • для использования истощимых ресурсов.

Подкласс «а1»

Для данного подкласса характерно:

  1. Здание возрастом менее 3 лет.
  2. Возможность полностью настроить микроклимат в помещении под индивидуальные нужды.
  3. Рациональная и эргономичная планировка, способствующая эффективному взаимодействию.
  4. Наличие ресторана и кафетерия.
  5. Светлые окна, не менее 80% из которых выходят на улицу.
  6. Продублированные основные системы жизнеобеспечения.
  7. Расположение в центральной части города, наличие удобного подъезда к зданию.

Полезное видео

Рассказ инвестора на тему коммерческой недвижимости:

Преимущества и недостатки

Плюсы лизинга коммерческой недвижимости заключаются в:

  • Налоговых послаблениях для юридических лиц.
  • Сохранении денежных средств в обороте компании, следовательно, финансовая нагрузка – распределена и посильна даже для небольших организаций.
  • Высокой вероятности одобрения сделки по сравнению с кредитованием.
  • Надежности и стабильности для арендатора, в сравнении с классической арендой, поскольку отчуждать имущество без причин арендодатель не в праве.

Минусом лизинга остается:

  • Ответственность арендатора за сохранность недвижимости. Платежи по договору продолжают выплачиваться, независимо от возможности использования имущества.
  • Сравнительная сложность сделки.
  • Обязанность оплаты издержек по сделке арендатором.

Благодаря рассмотренным плюсам финансовой аренды, договор лизинга обещает наращивать темпы популярности в среде предпринимателей. Благодаря лизинговым инвестициям бизнес получает возможность развиваться и расти. Поэтому договор лизинга заслуживает внимания как новообразованной организации, так и стабильно существующей на рынке, но требующей новых капиталовложений.

Производственно-складские

Производственно-складские помещения могут располагаться как в производственно-складских комплексах, административных зданиях и торговых центрах, так и стоящими отдельно. Предназначены они для производства и хранения различных групп товаров.

У этого типа строение должны быть капитальные стены и отдельный вход, при этом наличие водопровода, системы сливы и других коммуникаций не является обязательным условием.

Разброс цен на недвижимость для офисов

Цены на офисную недвижимость зависят от множества факторов, главными из которых является удаленность от центра и соответствие той или иной категории. Средняя ставка аренды офиса класса «А» в 2020 году в Москве составляет 25 500 руб. за кв.м. в год, офис класса «В » можно арендовать в среднем за 16 000 руб./кв.м. в год, а кв.м. в офисе класса «В-» обойдется в 14 500 руб. в год. Аренда офиса категорией ниже составляет, в среднем, 9 000 руб./кв.м. в год.

Потребность в корректной оценке определяет важность использования и постоянной актуализации максимально удобной и полной классификации для всех участников рынка. Четкие критерии дают ясное представление, за что арендатор готов платить деньги, и какой выбор и возможности готов предоставить арендодатель.

Решение о согласии или отказе

Преимуществом лизинговой сделки по приобретению недвижимости по сравнению с ипотечным кредитованием является высокий процент одобрения заявки арендатора. Лизинговые компании не так строги к кандидатам, и готовы заключить договор с клиентом, имеющим неидеальную кредитную историю. Связано это с минимальными рисками организации, поскольку недвижимость остается в собственности лизингодателя на весь период действия правоотношений.

Срок рассмотрения заявки регулируется политикой и требованиями компании. Арендаторы стараются минимизировать период проверки сведений. В некоторых случаях организации выносят предварительное решение за один рабочий день. Сроки окончательного рассмотрения в среднем занимают до двух недель, но могут растянуться и на 30-40 дней.

О решении лизингодатель уведомляет получателя по телефону или в письменной форме. В случае одобрения клиент компании приглашается в офис для дальнейшей процедуры оформления договора.

Основной причиной отказа остается финансовая нестабильность лизингополучателя и сомнение компании-арендодателя в надлежащем внесении платежей. Лизингодатель может потребовать от получателя наличие поручителя.

С какими объектами можно совершать сделки?

Коммерческая недвижимость — это здания и сооружения, которые предназначены исключительно для коммерческой деятельности. В коммерческом помещении может размещаться офис, магазин, кафе, склад, завод или турбаза. Главное — помещения относятся к категории «нежилых».

Стандартный и возвратный

Помимо стандартного лизинга существует понятие возвратного. Его относят к форме прямого договора. Этот вид относится к разряду особого рода залогового кредитования. Недвижимость приобретается лизингодателем у лизингополучателя и передается ему же по договору лизинга.

Стоит ли обращаться за консультацией к профессионалам?

Часто в компаниях уже есть свои юристы, которые помогают подготовить документы и присутствуют при заключении сделки. Иногда предприниматель или юрлицо не обращаются за помощью к профессионалам, самостоятельно изучают законы, нюансы оформления (тратят время, но не тратят деньги). Другие наоборот, подключают к сделкам и юриста, и нотариуса, чтобы себя обезопасить (тратят деньги, но не тратят время). Всё зависит от возможностей сторон.

Топ-10 компаний

Предоставлением лизинговых услуг занимаются специализированные компании. В России чаще всего подобные организации создаются с участием государственных органов или на базе банков.

При выборе компании необходимо обратить внимание на размер требуемого авансового платежа, размер среднегодового удорожания, сумму ежемесячного авансового платежа. Кроме того, важна надежность и стабильность организации.

Ниже приведен список топ-10 компаний, предлагающих лизинг недвижимости, по версии рейтингового агентства Expert по итогам 2020 года.

Позиция в рейтинге Наименование компании
1 Группа компаний «Сбербанк Лизинг»
2 «ТрансФин-М»
3 «Балтийский лизинг»
4 «Альфа-Лизинг»
5 «Райффайзен лизинг»
6 «Зест»
7 «Северная Венеция»
8 «Система Лизинг 24»
9 «Универсальная лизинговая компания»
10 ГК «Регион»

Условия оформления лизинговых сделок оговариваются с клиентами компаний в частном порядке, исходя из предоставленных документов и предмета договора.

Универсальные

Отличительной особенностью этих помещений является возможность использования их для ведения разных видов экономической деятельности. Располагаться такие объекты могут в торгово-развлекательных и бизнес-центрах, а также в жилых и административных зданиях.

Для этого вида объектов обязательным условием является наличие капитальных стен, коммуникаций и отдельного входа.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Ипотека и кредиты